Kira sözleşmeleri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup ilgili kanunda kira sözleşmeleri “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Şeklinde tanımlanmıştır. Yine aynı kanunda kiralanan yerin tahliye ettirilme şartları da sınırlı sayıda olmak üzere sayılmıştır. Kiracının işyeri veya evden nasıl çıkartılabileceği ile ilgili düzenlemeler aşağıda maddeler halinde açıklanacaktır.

1.       Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Tahliye

Öncelikle belirtmekte fayda var ki belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren sözleşmesinin süresinin dolduğundan bahisle kira sözleşmesini sona erdiremez. Kiracı kira dönemi sona ermeden en az on beş gün önce kira sözleşmesini feshettiğini kiraya verene bildirmedikçe kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl daha uzamış sayılır.

Bu durumda kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonunda bu süreyi izleyen her kira yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması zorunludur. Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte kiracının hukuki olarak kiralanan çatılı işyeri veya konutta kalma hakkı bulunmadığından tahliyesi sağlanabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinin varlığında ise kiraya veren fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uymak kaydıyla kira sözleşmesini on yılın sonunda sona erdirebilir. Ancak bu fesih yolunda sürelere uymak fazlasıyla önemli olduğundan bir avukat yardımıyla süreci ilerletmek faydalı olacaktır.

2.       Kiraya Verenin Gereksinimi, Yeniden İnşa ve İmar Sebepleriyle Tahliye

Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi için sebepleriyle kullanma zorunluluğu bulunması durumunda dava yoluyla kiralanın tahliyesini sağlayabilir. Bu tahliye sebebinde kullanma zorunluluğu esaslı şartlardan biridir. Somutlaştırmak gerekirse; Kiraya verenin veya yukarıda belirtilen yakınlarının gereksiniminin karşılanması için kiraya verenin belirli bir bölge içinde benzer bir taşınmazının bulunması söz konusu zorunluluğun bulunmadığını gösterdiğinden bu yolla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkün olmayacaktır.

Buna ek olarak kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise dava açılması yoluyla kira sözleşmesi feshedilebilecektir. Ancak yine önemle belirtmekte fayda var ki, söz konusu tadilatın kiralananın kullanımını imkansız kılması gerekmektedir.

Kira sözleşmesinin bu yolla feshedilmesi için uyulması gereken süreler ve prosedürler olduğundan bu sürecin bir avukat yardımıyla takip edilmesi hak kaybına uğramamak adına faydalı olacaktır.

3.       Yeni Malikin Gereksinimi

Hali hazırda içinde kiracısı bulunan taşınmazı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimiyle kullanma zorunluluğu olduğu durumlarda belli bildirim ve dava açma sürelerine riayet ederek kira sözleşmesini feshedebilir.

4.       Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kiralananın Tahliyesi

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerde en önde gelen ve görece diğer tahliye sebeplerine göre daha kolay ve hızlı olan tahliye sebebi kiracının kirasını ödememesi nedeniyle tahliye edilmesidir. Bu durumda kiracıya aleyhine tahliye talepli bir icra takibi başlatılır ve devam eden süreçte bir tahliye davası açılarak kiracının taşınmazdan tahliyesi sağlanabilir.

Buna ek olarak yine kiracının kirasını ödememesi nedeniyle aynı kira dönemine ilişkin iki haklı ihtar çekilerek tahliye davası açılması da başka bir tahliye yoludur. Söz konusu iki halı ihtarın farklı aylara ait kira bedellerine ilişkin olması, kira bedellerinin muaccel olmalı ve söz konusu ihtarlara kiracı sebep olmuş olmalıdır.

Kiracının kira borcunu ödemede temerrüde düşmüş olması durumunda da kiraya veren kişi kiracıya bir ihtarname çekerek kira borcunu ödemesi için en az 30 günlük bir süre vererek söz konusu sürenin sonunda kira sözleşmesini feshettiğini bildirebilir. Verilen bu sürede kira borcunun ödenmemesi halinde bir tahliye davası açılarak kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi sağlanabilir.

Kiracının veya kiracının eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturabileceği başka bir konutunun bulunması halinde ve kiraya verenin bu durumu kiraya verdiği sırada bilmemesi şartının varlığında kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir.

5.       Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliye

Tahliye taahhütnameleri kiralanan taşınmazın taahhütnamede belirtilen tarihte boşaltılacağının kiracı tarafından taahhüt edildiği belgedir. Söz konusu belgeye dayanarak kiraya veren icra takibi yoluyla kiralananın tahliyesini sağlayabilir. Ancak bu yolla tahliye sağlanabilmesi için tahliye taahhütnamesinin geçerli olması gerekir. Söz konusu geçerlilik kanun ve yargı kararları uyarınca çok sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi düzenlenirken de bir avukattan yardım almak söz konusu taahhütnameye dayanarak yapılacak tahliyenin sekteye uğramaması önem arz etmektedir.