Site veya apartman aidatları yasala dayanaklarını 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan almaktadır. Söz konusu kanunda öncelikle taşınmazda kiracı olarak, sükna (oturma) hakkına dayalı olarak veya direkt kat maliki olarak yaşayanların ne şekilde sorumlu olduğu düzenlenmiştir. Kat Maliklerinin Borçları/Genel Kural başlığı altındaki 18. madde düzenlemesi şu şekildedir: “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”

Bu maddeden özellikle anlaşılması gereken her ne sıfatla olursa olsun bağımsız bölümden sürekli olarak faydalanan kişi ile kat malikleri ödenmeyen borçlardan müteselsil olarak yani birlikte sorumludur.

Aidat yükümlülüğü ile ilgili düzenleme ise aynı kanunun Anagayrimenkulun Genel Giderlerine Katılma başlıklı 20. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre kat malikleri arasında aksine bir anlaşma olmadıkça kat malikleri ve yukarıda sayılmış olan bağımsız bölümlerden faydalananlar;

1. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
2. Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdürler. Aynı maddede yine kat maliklerinin kendi bağımsız bölümlerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç ve gerek görmediğinden bahisle aidat borcunu yerine getirmek kaçınamayacağı düzenlenmiştir. Buna ek yine ortak yer ve tesislerde kullanma hakkından vazgeçtiğini söyleyerek avans ve gider payını ödemekten kaçınamayacaktır.

Aidat borcunu ödemeyen kat malikleri veya kiracılar için diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir. Kanunda aidat borçları için işleyecek faiz oranı da özel olarak düzenlenmiş olup aylık yüzde beş olarak belirlenmiştir. Faizin işlemeye başlayacağı tarih ise aidat borcunun doğduğu tarih olacaktır. Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerini temerrüde düşürmek için herhangi bir ihtar çekmek ve fazladan uyarıda bulunmak gibi yükümlülükler söz konusu değildir.

Ödenmeyen aidat borcunun tahsili için yapılması gereken ödenmeyen aidat alacaklarının bulunduğu yer icra dairesinde bir ilamsız icra takibi başlatmaktır. Söz konusu icra takibinde yukarıda belirttiğimiz faiz hususuna ve borçlu olarak kimlere icra takibi açılacağını belirlemek önem arz etmektedir. Söz konusu icra takibi neticesinde aidat borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracıya icra dairesi tarafından bir ödeme emri gönderilecektir. Ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren borçlunun borca veya faizine itiraz etmek için 7 günlük süresi bulunmaktadır. İtiraz neticesinde icra takibi duracak ve devam eden süreçte alacağın tahsili için itirazın iptali davası açılması gerekecektir. Ancak itiraz eden borçlunun haksız çıkacağı durumda esas borcunun yanı sıra bir de esas borcun en az yüzde yirmisi oranında icra inkâr tazminatı borcu yüklenecektir.

Borca itiraz edilmemesi durumunda borçlu tarafından ödeme yapılacak veya takip kesinleşerek haciz işlemleri ile borç tahsil edilmeye çalışılacaktır.

İşbu süreçlerin tamamında hukuki destek almak hak mahrumiyeti yaşamamak ve sürecin olabildiğince hızlı sonuçlanması açısından büyük önem taşımaktadır.