Müteahhitlerin taşınmaz teslim tarihini geciktirmesi veya hiç teslim etmemesi hayatın olağan akışında sıklıkla karşılaşabilen uyuşmazlıklardan biridir. Temelde bu durum iki şekilde ortaya çıkmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya eser sözleşmesi ile hukuki bir ilişki içine girmiş arsa sahiplerinin müteahhidin sözleşmedeki yükümlülüklerine aykırı hareketi sonucu bu durum ortaya çıkabilir. Diğer durum ise inşaat süreci devam ederken taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazı satın alan kişinin sözleşmeden beklediği faydaya ulaşamaması şeklinde ortaya çıkabilmektedir. Bu yazımızda söz konusu durumlarda ne gibi aksiyonlar alınabilir bunları temel olarak değerlendirmekteyiz.

Öncelikle belirtmekte fayda var ki iş başlarken özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve eser sözleşmeleri bakımından arsa sahibi ve müteahhit arasındaki sözleşmenin detaylı şekilde ve mevzuatta sayılmış olan geçerlilik şartlarına uygun olarak yapılması büyük önem arz etmektedir. Herhangi bir hukuki uyuşmazlıkta sözleşme hükümlerinde belirtilen cezai şartlar veya her iki taraf bakımından yerine getirilmesi beklenen yükümlülükler detaylı şekilde düzenlenmelidir. Bu süreçte bir hukukçudan destek almanın faydası büyük olacaktır.

Buna ek olarak müteahhidin evi teslim etmesi ve tescil etmesi ayrı kavramlar olarak değerlendirilebilir. Örnek olarak, sözleşmede belirtilen süre sonunda müteahhit evi fiilen teslim etmiş olabilir ancak tapuda tescil işlemlerini yapmamış olabilir. Bu durumda da müteahhit sözleşmesel edimini tam olarak yerine getirmiş sayılmaz. Çünkü taşınmazlarda mülkiyet tapuya tescil ile geçebilir. Ancak bu özel durumun aşağıda açıklandığı üzere yarattığı bazı sonuçlar olmaktadır.

Müteahhidin Arsa Sahibine Karşı Sözleşmesel Edimini Yerine Getirmemesi

Arsa sahibi ile müteahhit arasında akdedilmiş olan eser sözleşmesinde veya kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmazın teslim tarihi belirlenmiş olabilir. Tarih belirlenmesi direkt olarak 09.02.2023 tarihinde teslim edilecektir şeklinde veya inşaata başlanılmasından itibaren 20 ayda teslim edilecektir şeklinde olabilir. Bu tip durumlarda kesin olarak belirlenmiş bir teslim tarihi bulunduğundan söz konusu tarihte taşınmazların iskanı alınmış şekilde ve sözleşmedeki diğer şartlara (örn; taşınmazın ince inşaatının özellikleri) uygun şekilde teslim edilmemiş olması durumunda herhangi bir ihtara gerek olmaksızın müteahhit temerrüde düşmüş olacaktır. Bu durumda arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır. Sözleşmeden dönmenin yanı sıra müteahhit aleyhine birtakım tazminat yükümlülükleri doğmaktadır. Özellikle sözleşmeden dönülmesi nedeniyle arsa sahibi için söz konusu olacak maddi zararların tazmini ve buna ek olarak sözleşmede belirtilmişse müteahhidin ödemesi gereken cezai şart da gündeme gelebilecektir.

Ancak aynı şekilde arsa sahibi, müteahhidin temerrüde düştüğünü ispatlayamaz veya sözleşmeden dönme hususunda haklı sebebini ortaya koyamazsa müteahhit lehine uğradığı zararlar bakımından bir tazminat yükümlülüğü söz konusu olabilecektir. Bu süreçte hukuki danışmanlık almak yüksek önem taşımaktadır.

Belirtmekte fayda var ki sözleşmeden dönüldüğü esnada müteahhidin ediminin belli bir kısmını yerine getirmiş olması muhtemeldir. Bu durumda müteahhidin de inşaatın tamamlanan kısımları bakımından hakkaniyete uygun şekilde karşı edimleri elde etmesi gerekecektir. Kısaca sözleşmeden dönülmesi o ana kadar arsa sahibinin de yerine getirmekle mükellef olduğu karşı edimlerini yerine getirmesine engel değildir.

Eğer sözleşmede inşaatın tamamlanması bakımından net bir süre belirlenmemişse bu durumda somut olay bazında bir değerlendirme yapılacak ve söz konusu inşaatın bitirilmesi için makul bir süre takdir edilecektir. Buna ek olarak müteahhidin bir bildirimle temerrüde düşürülmesi gerekecektir. Söz konusu bildirimin yazılı olması ve noter kanalıyla bir ihtarname çekilerek yapılması ispat kolaylığı bakımından en uygunudur

Müteahhidin Taşınmazı Ayıplı Teslim Etmesi

Müteahhit sözleşme konusu inşaatı tamamlayıp taşınmazları teslim etmiş olabilir. Ancak söz konusu taşınmazlar müteahhidin taahhüt ettiği özellikleri taşımıyor olabilir. Bu durumda müteahhidin ayıplı ifası söz konusu olacaktır. Bu durumlarda kanımızca ilk yapılması gereken derhal sulh hukuk mahkemesine başvurarak taşınmazdaki ayıpların tespitini yaptırmak olmalıdır. Ayıpların tespiti bakımından eser sözleşmesinde veya kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmazlarda olması gereken özelliklerin detaylı belirlenmiş olması önem taşımaktadır. Çünkü eksiklik veya yanlışlık olup olmadığının tespiti sözleşmedeki taahhütler referans alınarak belirlenecektir.

Buna ek olarak sözleşmelerde genellikle iskanın alınması ile müteahhidin sözleşmesel yükümlülüğünün sona ermiş olacağı kararlaştırılmaktadır. Sözleşme konusu taşınmazlarda iskanın alınamaması genellikle projeye aykırı olarak inşaatın tamamlanması nedenine dayanmaktadır. Bu durumda da yine müteahhidin ayıplı ifasından söz edilebilecektir. Özellikle projeye aykırı olarak yapının inşası durumu eksik olarak taşınmazların teslim edilmesi ile örtüşmektedir. Nitekim iskanın alınması yine müteahhidin sorumluluğundadır.

Bu tip durumlarda söz konusu eksiklikler giderilmediğinden sözleşmenin genellikle karşı tarafı ola narsa sahiplerinin sözleşmeden kaynaklı müteahhide karşı olan karşı edimlerini yerine getirmekten kaçınma hakları bulunmaktadır. Bunun dışında dava açılarak eksikliklerin müteahhide tamamlatılması ve sözleşmesel edimini yerine getirmeye zorlanması amacıyla dava açılabilir.

Tüm bunlara ek olarak yine müteahhidin sorumluluğunu tam olarak ve zamanında yerine getirmemesinden kaynaklı olarak arsa sahiplerinin uğradığı başkaca zararlarının tazmini amacıyla tazminat talep edilebilir.